Wertermittlungsverfahren

Von uns im Raum Lörrach verkaufte und vermietete Immobilien

Der Verkehrswert einer Immobilie oder eines Grundstücks kann durch verschiedene Wertermittlungsverfahren, welche in der Immobilien-Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgelegt sind, erfolgen.

Die drei Verfahren die hier ihre Anwendung finden sind das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren sowie das Vergleichswertverfahren.

Für diese genormten und speziellen Berechnungen sind ausgebildete Sachverständige zuständig.

 

 

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ermittelt den sogenannten Substanzwert der Immobilie.

Hierfür wird der Gebäudewert auf Grundlage der Herstellungskosten ermittelt und der Grundstückswert wird am Ende aufaddiert.

Um den Gebäudewert zum Betrachtungszeitpunkt zu ermitteln, werden die Neu-Herstellungskosten für selbiges Gebäude herangezogen. Daraufhin werden Zu- und Abschläge auf Grund des Alters der Immobilie, eventueller Mängel bei der Herstellung, sowie durchgeführte Sanierungen angesetzt. Grundlage für diese gewöhnlichen Herstellungskosten sind u.a. die Normalherstellungskosten 95 bzw. 2010 gemäß WertR 76 / 96.

Vor und Nachteile

Das Sachwertverfahren findet vor allem dann Anwendung, wenn das Objekt nicht vermietbar ist und somit kein Ertragswert herangezogen werden kann.

Das Sachwertverfahren betrachtet die Herstellungskosten zum aktuellen Zeitpunkt; somit findet weder der vergangene noch der zukünftige Immobilienmarkt eine Berücksichtigung.

 

 

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren findet vor allem bei Mietobjekten und Kapitalanlagen Anwendung und fokussiert sich auf die zukünftig zu erwartenden Einnahmen der Immobilie.

Hierfür wird der Ertrag der Immobilie aus den Jahresmieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten bestimmt und bildet somit den Grundstücksreinertrag. Da ein Gebäude eine Lebensdauer hat, ein Grundstück jedoch nicht davon betroffen ist, wird dem Grundstück ein Zinsertrag unterstellt (basierend auf dem Liegenschaftszins), welcher von diesem Grundstücksreinertrag abgezogen wird um somit den Gebäudereinertrag zu bilden.

Dieser wird abhängig von der Restnutzungsdauer mit einem Vervielfältiger multipliziert und ergibt den Gebäudeertragswert, welcher gemeinsam mit dem ‚Bodenwert den schlussendlichen Ertragswert bildet.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung lässt auch ein kürzeres Ertragswertverfahren zu, welches vor allem unter Maklern verbreitet ist.

Vor und Nachteile

Das Ertragswertverfahren besitzt eine große Praxisrelevanz und ist sehr Marktnahe, spiegelt jedoch keine Zukunftstendenzen, wie z.B. stark steigende Mieten wieder.

Des Weiteren weißt es eine gewisse Manipulierbarkeit auf, da der Liegenschaftszinssatz in einigen Gemeinden nicht definiert ist.

 

 

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Verkehrswert (auch Marktwert genannt) einer Immobilie/ eines Grundstücks zu einem aktuellen Stichtag.

Bei diesem Verfahren werden als Referenzen die erzielten Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien und Grundstücke herangezogen. Hierbei sollten diese Vergleichsobjekte bei den wertgebenden Merkmalen, mit denen des Wertermittlungsobjektes so nahe wie möglich übereinstimmen, damit der Wert nicht verfälscht wird.

Diese Merkmale können unter anderem das Baujahr, die Größe, die Lage sowie die Ausstattung sein.

Daten-Grundlage für dieses Verfahren sind sowohl die lokalen Marktberichte als auch der Gutachterausschuss der Stadt, die Bodenrichtwerte, sowie verschiedene Datenbanken.

Vor und Nachteile

Dieses Verfahren ist von allen drei Wertermittlungsverfahren dasjenige, was am stärksten an den aktuellen Marktgegebenheiten ausgerichtet ist.

Während das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren eine Menge an Faktoren berechnen und diese bei Ihrem Fehlen im Zweifelsfall geschätzt werden müssen, ist diese Methode relativ einfach in Ihrer Berechnung.

Um einen wirklich seriösen Wert zu erhalten ist jedoch eine hohe fachliche Kompetenz des Gutachters von Nöten sowie eine treffende Auswahl an passenden Vergleichsobjekten.